עורכת דין לענייני מקרקעין בחולון
משרד עורכי הדין ליטל אורלי הממוקם בעיר חולון מעניק שירותים משפטיים בתחום דיני המקרקעין. משרדנו מתמחה בעסקאות מקרקעין ומייצג רוכשים ומוכרים דירות יד ראשונה ויד שנייה ונכסי מקרקעין אחרים.
משרדנו מעניק ייעוץ משפטי מקיף ורחב, החל מבדיקת כדאיות העסקה, ניהול משא ומתן, בדיקת המצב המשפטי בנכסים ועד לרישום הזכויות.
מוכרים או רוכשים דירה?
קנייה ומכירה של דירת מגורים היא אחת ההחלטות המורכבות והחשובות בחיינו. מטיבה ומטבעה, עסקה לקנייה ומכירה של דירת מגורים הינה עסקה מורכבת ומצריכה בדיקה משפטית מדוקדקת של הדירה אותה אנחנו קונים או מוכרים. החל מבדיקה תכנונית ועד לבדיקות של היטלים ומיסים שעלולים לחול כתוצאה מהעסקה.
חשוב לבצע בדיקות מקיפות לפני ביצוע העסקה. חשוב לוודא את זהותו של בעל הנכס, לבחון האם הנכס “נקי” מעיקולים, שעבודים או כל מגבלה אחרת, האם מדובר בנכס שרשום בלשכת רישום במקרקעין (טאבו), בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל ובדיקות חשובות נוספות.
בנוסף, אסור לשכוח את עניין המיסוי ולבחון אילו מיסים והיטלים ניאלץ לשלם, אם בכלל, כתוצאה מרכישת או מכירת הנכס שלנו.
לאור הסיכונים הטמונים בעסקאות המקרקעין, רצוי לשכור את שירותיו של עו”ד הבקיא בתחום המקרקעין.
משרדנו מעניק שירותים, בין היתר, גם בעניינים הבאים: עריכת הסכמי שכירות, הגשת תביעות לפינוי מושכר, טיפול ברישום והעברת זכויות ברשויות הרלוונטיות (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת), רישום בתים משותפים, תיקון צו רישום בית משותף, פירוק שיתוף במקרקעין, ייצוג בקניית דירה מקבלן.
טיפים מנצחים לרוכש הדירה
בבואכם לרכוש דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, חשוב ביותר לבדוק מספר נושאים. הכנו עבורכם כללי זהב שיעזרו לכם בבחירת הדירה והשלמת הרכישה בדרך הטובה והבטוחה ביותר.
- בדקו את הסביבה– מומלץ לבדוק האם קיימות תשתיות מספקות, האם קיימים מוסדות חינוך, תרבות וכיוצ”ב באזור. בדקו האם קיימות אנטנות סלולריות בסביבת הדירה- קיומן של אלה עלול להשפיע על החלטתכם הסופית.
- בדקו את הדירה עצמה– בדקו כי אין בדירה פגמים וכי לא בוצעה בנייה בלתי חוקית בדירה (מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס).
- בדיקות משפטיות– הבדיקה המשפטית מורכבת ממספר נושאים ולכן חשוב ביותר לשכור שירותיו של עו”ד הבקיא בתחום. להלן חלק מהבדיקות המשפטיות הנחוצות לצורך הרכישה:
א. בדיקת זהות הבעלים בדירה- האם מדובר באדם פרטי או בחברה.
ב. בדיקת סוג הבעלות בדירה- בעלות, חכירה או חכירה לדורות.
ג. היכן רשומה הדירה- לשכת רישום המקרקעין (טאבו), מינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת- לעניין זה יש השפעה על תהליך הרכישה וייתכנו עלויות כספיות נוספות.
ד. בדיקת עיקולים, שעבודים וכיוצ”ב. יש לבחון היטב האם קיימות הערות אזהרה על הדירה, האם רובצים עיקולים או משכנתא על זכויות המוכר.
ה. בדיקת קיומם של צווי הריסה או צווי מניעה.
ו. בדיקת זכויות בבית משותף וההצמדות לדירה (כאשר מדובר בבניין מגורים) – מחסן, גג, מרפסת ובחינת הרכוש המשותף.
ז. בדיקת תיק בניין העיר והתאמת היתרי הבנייה למצוי בפועל.
- היבטי מס– בדקו היטב את זכאותכם לפטור ממס רכישה. החוק בעניין זה משתנה לעיתים קרובות וחשוב לבצע תכנון מס מדויק.
- משכנתא– פנו לבנק על מנת לבדוק את אפשרויות המימון העומדות בפניכם.
- חתימה על זיכרון דברים– זיכרון הדברים הינו חוזה לכל דבר ועניין והוא בעל תוקף משפטי מחייב. מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים ולהעביר העניין לידי עו”ד המייצגים את המוכר והקונה. במידה ובחרתם לחתום על זיכרון דברים- התייעצו תחילה עם עו”ד.
הבהרה משפטית: האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או המלצה ו/או חוות דעת משפטית. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.
הענקת דירה במתנה לבן משפחה- המלכודות בחוק
הורים רבים, המחזיקים במספר דירות מגורים, מעוניינים להעניק במתנה אחת מהדירות אותן הם מחזיקים לילדיהם עוד בחייהם. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”) קובע, בין השאר, כי יינתן פטור ממס שבח בהענקת הדירה במתנה ל”קרוב” ויחד עם זאת טומן בחובו מספר מלכודות מהן צריך ורצוי להיזהר.
בכל מכירה רגילה של דירת מגורים חל חוק מיסוי מקרקעין, המטיל על המוכר את החובה לשלם מס שבח ועל הרוכש לשלם מס רכישה. המיסים המוטלים מכוח חוק מיסוי מקרקעין על העברה ללא תמורה (הענקת דירה במתנה) שונים במקצת ולכן חשוב לשים לב טוב בטרם מבצעים את ההעברה.
חוק מיסוי מקרקעין יצר הבחנה והגדיר מיהו “קרוב” בצורה שונה בהתייחס למיסים החלים בהעברה ללא תמורה. כך הוגדר “קרוב” לעניין מס רכישה כבן הזוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם וכן איגוד שהוא בשליטתו. לעומת זאת, “קרוב” לעניין מס שבח הוגדר כבן הזוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה. יש לשים לב לכך כי אח ואחות, שלא כמו לעניין מס הרכישה, ייחשבו ל”קרוב” רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה.
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיו פטורים ממס. חשוב לקרוא את הסעיף הנ”ל ביחד עם תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה- 1974 הקובעת כי מס הרכישה יעמוד על 1/3 ממס הרכישה שהיה, לו היה מדובר במכירה רגילה. לעניין מס הרכישה חשוב להבחין בין העברה לקרוב להעברה לבן הזוג שבמקרה האחרון יחול פטור גם ממס הרכישה וזאת בתנאי שבני הזוג מתגוררים יחד באותה הדירה.
לפיכך, הענקת דירה במתנה ל”קרוב” על פי ההגדרה שבחוק מיסוי מקרקעין פוטרת את מעביר המתנה מתשלום מס שבח ומחייבת את מקבל המתנה בתשלום שליש ממס הרכישה, אלא אם מדובר בהעברה בין בני זוג המתגוררים בדירה המועברת במתנה שאז יינתן גם פטור מלא מתשלום מס הרכישה.
עניין נוסף שחשוב לדעת בטרם מעניקים את הדירה ללא תמורה הינו תקופות הצינון הקיימות בחוק מיסוי מקרקעין, על פיהן מי שקיבל דירה במתנה יוכל למכור אותה כשיחפוץ בכך, אך אם ירצה ליהנות מהטבות המס הקבועות בחוק יהיה עליו להמתין מספר שנים. כך, מקבל המתנה ייאלץ להמתין 3 שנים אם גר בדירה שקבל במתנה באופן קבוע או 4 שנים אם לא גר בדירה.
עוד חשוב לשים לב, כי מקבל המתנה נכנס לנעליו של נותן המתנה לעניין מס השבח, כך שביום בו ימכור מקבל המתנה את הדירה, מס השבח יחושב כאילו נותן המתנה מוכר את הדירה בעצמו.
דמי תיווך- חובותיו של המתווך וזכאותו לקבלת דמי תיווך
בעלי נכסים רבים בוחרים להשתמש בשירותי תיווך במקרקעין על מנת למכור או להשכיר את נכסיהם. נראה, כי זוהי דרך קלה ונוחה לבעלי נכסים שאינם מעוניינים להתמודד באופן ישיר עם החיפושים אחר הקונים והשוכרים הפוטנציאליים ועבודה זו מוטלת על המתווך.
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו- 1996 קובע, כי על מנת שהמתווך יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך על המתווך להיות בעל רישיון תיווך בתוקף ועליו להחתים את הלקוח על הזמנה לשירותי תיווך. זהו תנאי הכרחי שחייב להתקיים. על ההזמנה לשירותי התיווך לכלול את כל פרטים הבאים: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח; סוג העסקה (מכירה או השכרה); תיאור הנכס העומד למכירה/ להשכרה; הסכום של דמי התיווך או אחוז דמי התיווך שנקבעו בין המתווך ללקוח. אי הכללת פרט אחד מן הפרטים הללו עלולה לשלול את זכאותו של המתווך לקבלת דמי התיווך.
במקרים לא מעטים יטען המתווך לבלעדיות על שיווק הנכס ומכירתו. חוק המתווכים קובע, כי על מנת שהמתווך ייהנה מבלעדיות על מכירת הנכס או השכרתו, עליו להחתים את הלקוח על מסמך נפרד שקובע את מתן הבלעדיות. בתקופה זו, על המתווך חלה החובה לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מתוך מספר פעילויות שיווק הקיימות בשוק: פרסום באמצעות שילוט; פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים; פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות; פרסום בעיתון מקומי או עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח; הזמנת רוכשים/שוכרים פוטנציאליים לביקורים בנכס או הזמנת 5 מתווכים לפחות לצורך שיתוף פעולה.
תקופות הבלעדיות שיכולות להינתן למתווך אינן אין סופיות וכאשר מדובר בנכס שהוא לא דירת מגורים תקופת הבלעדיות המרבית תעמוד על שנה אחת. לעומת זאת, כשמדובר בדירת מגורים תקופת הבלעדיות המרבית תעמוד על חצי שנה בלבד. יש לקבוע את תקופת הבלעדיות בהסכם הבלעדיות בין המתווך ללקוח. חשוב לשים לב לכך, כי אם לא נקבעה במסמך הבלעדיות תקופת בלעדיות בנכס שהוא דירת מגורים, תקופת הבלעדיות תסתיים תוך 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה.
זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך תישלל גם כאשר המתווך עושה פעולות משפטיות, כגון ייצוג במשא ומתן.
לסיכום, על מנת שהמתווך ייהנה מתשלום דמי תיווך, כאשר בוצעה עסקה כלשהי בנכס, עליו לעמוד ב-3 תנאים מצטברים: 1) המתווך הינו בעל רישיון תיווך בתוקף 2) נחתמה הזמנה לתיווך 3) המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
בפסקי דין רבים קבעו בתי המשפט, כי המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים וכי לא היה לו כל קשר לביצוע העסקה ועל כן נשללה זכאותו לקבלת דמי התיווך.
לקביעת פגישה ולייעוץ הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר
בטלפון 03-5282992.