המדריך לרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ”א 38

רכישת דירה במסגרת פרויקט תמ”א 38 היא מורכבת וטומנת בחובה סיכונים לא מעטים. במסגרת הפרויקט, היזם מתחייב לשפץ את הבניין, להוסיף מרפסות, מעלית וממ”ד, לשפץ את הלובי ואת נראות הבניין וזאת בתמורה לקבלת מלוא זכויות הבניה בבניין. הדיירים נהנים מהשבחת הדירות והיזם נהנה ממכירת הדירות החדשות שהוא יבנה על הבניין.

שלא כמו רכישת דירה יד שנייה או רכישת דירה מקבלן, כשרוכשים דירה במסגרת פרויקט תמ”א 38 חשוב לבדוק שליזם ממנו רוכשים את הדירה קיימת בכלל האפשרות למכור את הדירות ומהן בכלל זכויותיו של היזם במסגרת הסכם התמ”א 38.

אז מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים דירה חדשה בפרויקט תמ”א 38:

הדבר הראשון שחשוב לבדוק הוא מהן הזכויות שיש ליזם על הבניין ובקשר אליו. יש לבדוק אם אכן נחתם הסכם תמ”א עם הדיירים הקיימים בבניין ומה אומר ההסכם הזה.

הסכם הרכישה של הדירה החדשה שתיבנה בבניין מסתמך על ההסכם שנחתם בין היזם לדיירים ולכן חשוב ביותר לקרוא אותו ולהבין מהן זכויותיו של היזם במסגרת הסכם התמ”א 38 ומה ההסכם מאפשר לו לעשות.

ההסכם בין היזם לדיירי הבניין יספק לנו מידע בדבר יכולתו של היזם למכור את הדירות בפרויקט, הזכויות של הדיירים הישנים והזכויות הקיימות ליזם. האם היזם יכול למכור את הדירה בשלב בו אתם רוכשים את הדירה.

כמו כן, חשוב לוודא שהתחייבויות היזם בהסכם הרכישה לא סותרות את התחייבויותיו לדיירים בבניין.

עוד חשוב לבדוק שהיזם רשם את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין- רישום הערת אזהרה לטובת היזם על זכותם של כל הדיירים בבניין.

חשוב לבדוק האם ניתן היתר בניה. כידוע, היתר בניה לא ניתן ביום או יומיים וזהו תהליך שלוקח זמן. קבלת היתר בניה עלול להימשך שנים והיזם אינו יכול להתחייב לתאריך מדויק בו יתקבל ההיתר. ללא היתר, לא יוכל היזם או הקבלן להתחיל בעבודות השיפוץ- חשוב לקחת זאת בחשבון כשמחשבים את תאריך מסירת הדירה החדשה.

בדרך כלל יתחייב היזם למסור את הדירה בתוך שנתיים מהיום בו יתחילו בשיפוץ הבניין ובניית הדירות החדשות, אך היזם לא יודע בוודאות מתי יתחיל את השיפוץ והבנייה, אם לא קיבל עדיין היתר בניה.

לכן, ברוב ההסכמים ייכלל סעיף בו יתאפשר לרוכש לצאת מההסכם ולבטלו בחלוף מספר חודשים (בדרך כלל קרוב לשנה). לסעיף זה יתרונות וחסרונות. אחד היתרונות הוא שניתנת לרוכש האפשרות לבטל את ההסכם ולקבל את כספו בחזרה בחלוף תקופה בה לא יתקבל היתר לבניה והרוכש ירצה לרכוש דירה בפרויקט אחר. החיסרון המשמעותי הוא כי הרוכש “בזבז” את הזמן ואלי אף הפסיד סכום כסף לא מבוטל אם מחירי הדירות עלו באותה תקופה.

חשוב מאוד לבדוק אם כל הדיירים חתמו על ההסכם מול היזם או שקיימים דיירים סרבנים והתנגדויות אשר הביאו לפתיחת הליכים משפטיים אצל המפקחת על רישום המקרקעין. דיירים סרבנים והתנגדויות עלולים לסרבל את כל תהליך הוצאת היתר הבניה ולהאריך אותו.

האם היזם מספק ליווי בנקאי– חשוב לבדוק אם ליזם יש ליווי בנקאי ואם לא, מהי הבטוחה שהוא מציע לרוכשים. ישנם יזמים שמספקים בטוחה מסוג הערת אזהרה שהיא בטוחה פחות בטיחותית מבטוחה של בנק מלווה אך התשלומים על חשבון הדירה יבוצעו בהתאם להתקדמות הבניה.

אל תתביישו ובקשו מהיזם או מהקבלן המבצע להראות לכם פרויקטים אחרים שכבר נבנו על ידם. בדקו היטב האם לקבלן המבצע יש ניסיון בפרויקטים מהסוג הזה ומה המוניטין שלו. שיפוץ מבנה קיים שונה במהותו מבניית בניין חדש ודורש ידע ומיומנות רבה.

סעיף חשוב מאוד שיש לבדוק הוא את התחייבותו של היזם לשלם את כל התשלומים שיחולו על הפרויקט, מיסים, אגרות, היטלים וכל תשלום אחר, גם במקרים בהם העירייה תשנה את תכניות הבניין או תטיל מיסים והיטלים חדשים והיזם יעשה ככל שביכולתו על מנת להטיל תשלומים אלו על הרוכש.

אל תמעיטו בחשיבות הבדיקות, הכסף שאותו חסכתם שווה הרבה. היעזרו בשירותיו של עורך דין המנוסה בתחום שילווה אתכם לכל אורך הדרך וישמור על זכויותיכם וכספכם.

רוכשים דירה בפרויקט תמ”א 38? התקשרו עכשיו לקבלת ייעוץ ראשוני

ליטל אורלי, משרד עורכי דין בחולון

רחוב אריק לביא 8 חולון

טל’: 03-5282992 פקס: 03-5282990

הערה: מאמר זה מהווה מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף כלשהו לייעוץ משפטי.

אין להסתמך על האמור ויש לשכור שירותיו של עורך דין העוסק בתחום.