המדריך לרכישת דירה מכונס נכסים

רובנו חושבים ובטוחים שרכישת דירה מכינוס נכסים היא תמיד מציאה ושעסקה מסוג זה היא בטוחה ביותר. כונס הנכסים מתמנה במקרים בהם הבעלים של הדירה מצוי בחובות ויש צורך למכור את הדירה על מנת לכסות את אותם חובות, בני זוג שמתגרשים או כאשר ישנם מספר יורשים המסוכסכים ביניהם. אמנם כל עסקה כזו מצריכה את אישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל אך יש בה לא מעט סיכונים.  במדריך זה אפרט חלק מהסיכונים ואת הבדיקות המומלצות שכדאי לעשות לפני שמגישים הצעה לרכישת הדירה.

איך אתם משלמים? ברוב העסקאות שנעשות באמצעות כונס נכסים על הרוכש לשלם את מחיר הדירה תוך זמן קצר (חודש ימים). השורה התחתונה– בדקו תוך כמה זמן יהיה עליכם לשלם והאם תוכלו לעמוד במועד התשלום.

נוטלים משכנתא– במקרים מסוימים לא תהיה לכם אפשרות לקחת משכנתא מאחר שעל הנכס רובצים עיקולים או חובות, או שהשמאי מטעם הבנק יעריך את שווי הדירה בסכום נמוך בהרבה ממה שהתחייבתם לשלם. השורה התחתונה- חשוב לבחון היטב את הזכויות המשפטיות בדירה ואת שווי הדירות הדומות באזור.

מיסים, אגרות והיטלים– כונס הנכסים עלול לקבוע בהסכם שתשלומים מסוימים יחולו על הרוכש למרות שבכל עסקה רגילה תשלומים אלו חלים על המוכר. מדובר בתשלומים שונים כמו היטל השבחה, מיסים שונים ואגרות שעלולים להגיע לסכומים של אלפי ועשרות אלפי שקלים. השורה התחתונה– בדקו היטב את ההסכם וודאו שאתם לא משלמים תשלומים עבור המוכר.

המצב הפיסי של הדירה– ליקויים, פגמים וחריגות בנייה. כונס הנכסים אינו אחראי לליקויים ופגמים הקיימים בדירה ואף לא לחריגות בנייה, זאת בשונה מרכישת דירה שלא בהליך כינוס בו המוכרים מצהירים שאין בדירה ליקויים ופגמים או חריגות בנייה והאחריות לכך חלה על המוכרים. השורה התחתונה– כונס הנכסים יכול למכור דירה שיש בה ליקויים ופגמים ואף חריגות בנייה עד כי אין אפשרות לגור בדירה ולכונס הנכסים לא תהיה כל אחריות לכך.

מתי תימסר הדירה לרוכש– כונסי הנכסים מעדיפים שלא להתחייב לתאריך מסירה מסוים. גם אם צוין מועד מסירה, הוא יכול להתעכב ולכונס הנכסים לא תהיה אחריות לעיכוב.

השורה התחתונה– בדקו מי גר בדירה והתעקשו לקבוע מועד מסירה מוגדר בהסכם.

רישום הדירה על שם הרוכש– סיכון נוסף הוא בחוסר היכולת להעביר את הדירה על שם הרוכש. כמו בכל עסקה, על מנת להעביר את הדירה על שם הרוכש נדרשים אישורים מסוימים, כמו אישור העיריה ואישורי רשות המיסים. אם קיימת בעיה משפטית מסוימת או שישנם חובות לא יינתנו האישורים הללו ולרוכש לא תהיה יכולת להעביר את הדירה על שמו. השורה התחתונה– דאגו שבהסכם יצוין שעל הכונס חלה האחריות הבלעדית לרישום הדירה והעברת הזכויות על שם הרוכש.

לסיכום, לפני שאתם מציעים הצעה ומחליטים לרכוש את הדירה, בקרו בדירה באור יום, הביאו מהנדס או אדריכל שיבדוק את המצב התכנוני והפיסי של הדירה, בדקו מהי האחריות שכונס הנכסים לוקח על עצמו ואל תשכחו לשכור שירותיו של עורך דין שילווה אתכם בכל התהליך וידאג לזכויותיכם.

מדריך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, יש לבחון כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ פרטני.