דמי תיווך- חובותיו של המתווך וזכאותו לקבלת דמי תיווך

בעלי נכסים רבים בוחרים להשתמש בשירותי תיווך במקרקעין על מנת למכור או להשכיר את נכסיהם. נראה, כי זוהי דרך קלה ונוחה לבעלי נכסים שאינם מעוניינים להתמודד באופן ישיר עם החיפושים אחר הקונים והשוכרים הפוטנציאליים ועבודה זו מוטלת על המתווך.

במסגרת מאמר זה אסקור בקצרה את חובותיו של המתווך ובאילו תנאים יהיה זכאי המתווך לתשלום דמי תיווך.

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו- 1996 קובע, כי על מנת שהמתווך יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך על המתווך להיות בעל רישיון תיווך בתוקף ועליו להחתים את הלקוח על הזמנה לשירותי תיווך. זהו תנאי הכרחי שחייב להתקיים. על ההזמנה לשירותי התיווך לכלול את כל פרטים הבאים: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח; סוג העסקה (מכירה או השכרה); תיאור הנכס העומד למכירה/ להשכרה; הסכום של דמי התיווך או אחוז דמי התיווך שנקבעו בין המתווך ללקוח. אי הכללת פרט אחד מן הפרטים הללו עלולה לשלול את זכאותו של המתווך לקבלת דמי התיווך.

במקרים לא מעטים יטען המתווך לבלעדיות על שיווק הנכס ומכירתו. חוק המתווכים קובע, כי על מנת שהמתווך ייהנה מבלעדיות על מכירת הנכס או השכרתו, עליו להחתים את הלקוח על מסמך נפרד שקובע את מתן הבלעדיות. בתקופה זו, על המתווך חלה החובה לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מתוך מספר פעילויות שיווק הקיימות בשוק: פרסום באמצעות שילוט; פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים; פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות; פרסום בעיתון מקומי או עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח; הזמנת רוכשים/שוכרים פוטנציאליים לביקורים בנכס או הזמנת 5 מתווכים לפחות לצורך שיתוף פעולה.

תקופות הבלעדיות שיכולות להינתן למתווך אינן אין סופיות וכאשר מדובר בנכס שהוא לא דירת מגורים תקופת הבלעדיות המרבית תעמוד על שנה אחת. לעומת זאת, כשמדובר בדירת מגורים תקופת הבלעדיות המרבית תעמוד על חצי שנה בלבד. יש לקבוע את תקופת הבלעדיות בהסכם הבלעדיות בין המתווך ללקוח. חשוב לשים לב לכך, כי אם לא נקבעה במסמך הבלעדיות תקופת בלעדיות בנכס שהוא דירת מגורים, תקופת הבלעדיות תסתיים תוך 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה.

זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך תישלל גם כאשר המתווך עושה פעולות משפטיות, כגון ייצוג במשא ומתן.

לסיכום, על מנת שהמתווך ייהנה מתשלום דמי תיווך, כאשר בוצעה עסקה כלשהי בנכס, עליו לעמוד ב-3 תנאים מצטברים: 1) המתווך הינו בעל רישיון תיווך בתוקף 2) נחתמה הזמנה לתיווך 3) המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

בפסקי דין רבים קבעו בתי המשפט, כי המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים וכי לא היה לו כל קשר לביצוע העסקה ועל כן נשללה זכאותו לקבלת דמי התיווך.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או המלצה ו/או חוות דעת משפטית. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.

ליטל אורלי, משרד עורכי דין

אריק לביא 8 חולון

טל’: 03-5282992 פקס: 03-5282990