מס רכישה במכירה וקניית דירה למגורים

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 קובע את שיעורי המס שחלים על הרוכשים והמוכרים דירות מגורים בישראל. חוק זה משתנה באופן תדיר ומוכנסים בו שינויים ותיקונים לאורך השנים. להלן סקירה של עיקרי התיקון האחרון.

בתחילת שנת 2014 נכנס לתוקף תיקון מספר 76 לחוק, אשר שינה באופן מהותי את שיעורי המס החלים על רכישת וקניית דירת מגורים, בין היתר, בוטל הפטור ממס שבח אשר ניתן למוכרי דירות המגורים אחת ל-4 שנים.

מס רכישה כידוע, מס הרכישה, כשמו כן הוא, חל על הרוכש בשיעור משווי המכירה. חשוב לדעת כי החוק רואה ברוכש, בבן זוגו ובילדיהם (עד גיל 18 ולמעט ילד נשוי) כרוכש אחד.

תיקון 76 הגדיר מספר תקופות קובעות לעניין רכישת דירת מגורים והמס שיחול בגינה, כאשר חשוב להבחין בין רוכש דירה שזוהי דירתו הראשונה לבין רוכש דירה אשר בבעלותו דירה או דירות נוספות. כמו כן, קיימת הבחנה נוספת שמעניקה פטור לתושבי ישראל בהבחנה מתושבי חוץ.

להלן שיעורי המס שיחולו על הרוכש דירה בין התאריכים 01.08.13- 31.12.14 ויש לו דירה נוספת בבעלותו:

(א)   על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים – 5%;

(ב)   על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%;

(ג)    על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 7%;

(ד)    על חלק השווי העולה על 4,500,000 שקלים חדשים ועד 15,000,000 – 8%;

(ה)   על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;

 

לעומת זאת, רוכש דירת מגורים שזוהי דירתו היחידה והוא תושב ישראל ישלם מס בשיעורים הבאים:

(א)   על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

(ב)   על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 – 3.5%;

(ג)    על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 5%;

(ד)    על חלק השווי העולה על 4,500,000 ועד 15,000,000 שקלים חדשים – 8%;

(ה)   על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;

 

שיעורי המס הללו, שחלים על תושב ישראל שזוהי דירתו היחידה יחולו גם עליחיד תושב ישראל שב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה. ברכישת דירה מקבלן, על הרוכש למכור את הדירה הנוספת שהוא מחזיק בתוך 12 חודשים מהמועד בו הדירה החדשה אמורה להימסר לידיו.

 

רכישה מיום  01.01.2015- רוכש שבבעלותו דירה נוספת

(א)   על חלק השווי שעד 1,055,935 שקלים חדשים – 3.5%;

(ב)   על חלק השווי העולה על 1,055,935 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 5%;

(ג)    על חלק השווי העולה על 4,500,000 שקלים חדשים ועד 15,000,000 שקלים חדשים – 8%;

(ד)    על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;

 

רכישה מיום  01.01.2015- רוכש דירה יחידה- יחיד תושב ישראל

(א)   על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

(ב)   על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 שקלים חדשים – 3.5%;

(ג)    על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 5%;

(ד)    על חלק השווי העולה על 4,500,000 שקלים חדשים ועד 15,000,000 שקלים חדשים – 8%;

(ה)   על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;

 

מהי דירת מגורים– דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס.

מהי דירה יחידה- דירה יחידה כמשמעותה הינה הדירה היחידה אשר בה מחזיק הרוכש. עם זאת, החוק רואה בדירה יחידה גם אם לרוכש יש דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997 או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש.

 

מס שבח כאמור לעיל, עד לתיקון האחרון מוכר דירת מגורים זכה ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם מכר דירה אחת כל 4 שנים, אולם תיקון 76 ביטל את הפטור הנ”ל. אם כן, נשאלת השאלה מתי המוכר יהיה זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים.

סעיף 49ב לחוק קובע, כי מי שמכר דירת מגורים מזכה (ראו הגדרה להלן) יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח אם התקיים אחד מהתנאים הבאים:

(1)   הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל והתקיימו התנאים המצטברים הבאים:

(א) המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.

(ב) המוכר לא מכר, במשך 18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה.

(2)   הדירה הנמכרת התקבלה בירושה והתקיימו התנאים המצטברים הבאים:

(א)   המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב)   לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג)    אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

 

כלומר, אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר, עליו להיות בעליה של הדירה במשך שנה וחצי ובנוסף עליו לעמוד בתנאי השני לפיו לא מכר דירה אחרת בפטור בשנה וחצי שלפני המכירה הנוכחית.

 

כאשר הדירה אותה המוכר מעוניין למכור נתקבלה בירושה, יש לשים לב כי על מנת שהמוכר (היורש) יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח, החוק קובע תנאי חשוב ביותר- המוריש היה פטור בעצמו מתשלום מס שבח אם היה מוכר את הדירה עוד בחייו.

 

תיקון 76 קבע, לצד הפטורים לעיל, גם פטור חד פעמי לפיו מי שימכור דירת מגורים מזכה יהיה פטור מתשלום מס שבח בהתקיים כל התנאים הבאים:

(1)   במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד;

(2)   המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;

(3)   סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;

(4)   המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות (1,986,000);

 

קיבלתם דירה במתנה? חשוב שתדעו על קיומן של תקופות הצינון: במכירת דירת מגורים שקיבלתם במתנה לא יינתן פטור אם הדירה לא שימשה למגוריכם באופן קבוע והפטור יינתן רק לאחר 4 שנים מהיום שהפכתם לבעלים של הדירה. כמו כן, אם הדירה שקיבלתם במתנה שימשה למגוריכם באופן קבוע, יהיה עליכם להמתין 3 שנים מהיום בו עברתם לגור בדירה.

 

ומה אם תרצו למכור את הדירה שרכשתם עוד בשנות ה- 80′? תיקון 76 קובע צורת חישוב ליניארי לפיו מי שמחזיק בדירת מגורים מזכה, אותה יכול היה למכור בפטור ממס שבח (לפני התיקון האחרון), יחוב במס על פי חישוב ליניארי וגובה המס יחושב כך: המוכר יהיה פטור מתשלום מס בעבור השבח הריאלי מיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.14 (“יום המעבר”) ויחוב במס שבח בגובה של 25% על השבח שייצבר מיום המעבר ועד ליום המכירה.

 

חשוב לציין, שמכירת דירת מגורים שאינה דירת מגורים מזכה תחייב את המוכר במלוא מס השבח.

 

מהי דירת מגורים מזכה– דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: (1)   ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (2)   ארבע השנים שקדמו למכירתה.

 

מהי דירת מגורים יחידה– דירת מגורים תיחשב לדירת מגורים יחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת, בהתקיים אחד התנאים הבאים:

(1)   הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;

(2)   הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997;

(3)   המוכר לא מחזיק יותר משליש הבעלות;

(4)   הדירה התקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).

 

לסיכום, גובה המס אותו תיאלצו לשלם כאשר תמכרו או תרכשו דירת מגורים משתנה כל העת. על כן, חשוב להתעדכן באופן תדיר בדבר השינויים ולבצע תכנון מס נכון, שבמקרים מסוימים עלול להפחית את גובה המס שתחויבו לשלם באלפי שקלים. על כן, חשוב ומומלץ שתיוועצו בעורך דין הבקיא בתחום עוד בטרם כניסתכם לשלב המשא ומתן עם הקונה או המוכר הפוטנציאלי.

המאמר סקר חלק מהשינויים שהוכנסו לחוק כחלק מתיקון 76 אך לא את כולם.

האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ משפטי ויש לבחון כל עניין לגופו. אין לראות באמור לעיל משום מתן חוות דעת מקצועית ו/או המלצה כלשהי ו/או תחליף לייעוץ מקצועי. יש להיוועץ עם גורם מוסמך בטרם ביצוע פעולת קנייה ו/או מכירה של דירת מגורים ו/או כל נכס אחר. ט.ל.ח.